פרויקטים של תמ"א 38 עשויים להיות שונים מאוד זה מזה בהתאם למצב המבנה, לתנאי המגרש ולזכויות הבנייה שניתן לקבל על-פי מסמכי המדיניות ברשות המקומית. נוסף על כך, פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות (תמ"א 38/1), ובו נבנות תוספות לבניין הקיים, שונה מהותית מפרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2).
הנה כמה דברים שצריך לבדוק בנוגע לחברה היזמית או לקבלן עוד בשלב הראשוני:
- האם היזם קידם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי בעבר או היה מעורב בפרויקטים כאלה?
- האם היזם קידם פרויקט במסלול הרלוונטי לכם?
- מהי תמונת המצב המעודכנת בפרויקטים שהחברה מעורבת בהם נכון להיום?
- בכמה פרויקטים הצליח היזם לקבל היתרי בנייה וכמה מהם כבר הושלמו ואוכלסו?
חשוב להגיד שהדרך הפשוטה ביותר לקבל את המידע היא בירור אצל היזם עצמו. אבל הנה כמה דרכים נוספות לאתר את המידע הרלוונטי ואף לאמת את המידע שקיבלתם מהחברה:
- אתר האינטרנט של החברה. חברה בדרך כלל גאה בפרויקטים שמתקדמים, וכמובן, בפרויקטים שכבר הסתיימו. הם המוניטין שלה. אם פרויקטים לא מופיעים באתר, יש בדבר תמרור אזהרה.
- בדיקה במערכת המידע ההנדסי המקוונת של הרשות המקומית או פנייה יזומה של נציגות בעלי הדירות בבניין למחלקת ההנדסה כדי לקבל מידע על הפרויקטים כמו גם על היזם.
- המידע שיתקבל מהחברה צריך לכלול כתובות מדויקות של פרויקטים שלה, בין אם הם בתהליכי בנייה ובין אם הסתיימו - כדאי להגיע פיזית לכמה אתרים, לבחון אם הפרויקטים מתקדמים ולדבר עם בעלי הדירות.
הניסיון בתחום חשוב, וניסיון קודם בעבודה מול הרשות המקומית הרלוונטית חיוני לקידום מוצלח של הפרויקט. אמנם תמ"א 38 וגם פינוי בינוי הן תוכניות ארציות, אולם בכל רשות קיימת התייחסות שונה לתוכנית המתאר הארצית ולזכויות שהיא מעניקה ליזם. כמו כן, בכל רשות יש מסמכי מדיניות הכוללים שינויים מהנוסח האחיד. חברה שפעלה ברשות מקומית יודעת מי הם אנשי המקצוע הרלוונטיים, מה הדרישות המיוחדות של הרשות וגם מה המוקשים שכדאי להיזהר מהם בתהליך.
לא רק ניסיון הנדסי - גם יחסי אנוש חשובים
פרט לאופן הביצוע של פרויקטים קודמים, חשוב להבין גם כיצד היזם התנהל מול בעלי הבתים והדיירים בפרויקטים האחרים. כמו בכל התקשרות עם נותן שירות, יש משקל רב להתרשמות הראשונית של בעלי הדירות מהקשר עם היזם כבר בשלב הבדיקות המקדמיות ומתן ההצעה לקידום פרויקט בבניין ולביצועו בידי היזם. רצוי להשיג פרטים של נציגויות בעלי הדירות ושל בעלי דירות נוספים בפרויקטים קודמים של היזם, זאת כדי לשמוע ממקור ראשון על התנהלותו.
בנקודה זו חשוב להדגיש כי לא פעם יזמים וקבלנים ישמחו לתת מספרי טלפון או פרטי קשר של בעלי דירות או של לקוחות מפרויקטים קודמים שהסתיימו. מדובר בצעד מבורך, אולם תמיד כדאי לעשות עוד צעד קדימה, להגיע לכתובת הפרויקט ופשוט ללחוץ על כפתור אינטרקום או לדפוק בדלת של דייר או של בעל דירה אקראי, שלא יקבל תדרוך לפני הביקור.
חיפוש בגוגל יוכל לספק לכם מידע גם בנוגע לתביעות משפטיות שהחברה הייתה מעורבת בהן - בין אם החברה נתבעה ובין אם תבעה אחרים, כמו בעלי דירות, קבלני משנה או גורמים אחרים. את המידע האמור כדאי לחלוק עם עורך הדין של בעלי הדירות. התנהלות החברה בתביעות אלה עשויה גם היא לשפוך אור על יכולתה לעבוד בדרך נאותה מול בעלי דירות וגורמי מקצוע שונים. עם זאת, חשוב להביא בחשבון שאף שחיפוש בגוגל אחר תביעות הוא צעד ראשוני חשוב, מומלץ גם להרחיב את יריעת הבדיקה בסיוע עורך הדין של בעלי הדירות. לא כל תביעה שאפשר למצוא באינטרנט היא אכן מוצדקת, לא כולן מגיעות לבית המשפט ולעתים גם הצד השני עשוי להתגלות מאוחר יותר כצודק.